자치구, 위반건축물 양성화 추진 잰걸음

일조권, 건폐율 등 기준 충족돼야
양성화 가능 요건 확인 위해 상담
대출, 영업 허가 등 불편 해소 기회
“대상 건축물 혜택 누리도록 노력”

서울시가 소규모 건축물에 대한 용적률을 상향하면서 기존의 무단 증축 등으로 인한 위반건축물을 양성화하기 위한 자치구들의 움직임이 본격화하기 시작했다.

가장 먼저 움직인 곳은 강남구다. 강남구는 지난달 말 2003년 7월 이후 건축허가를 받은 건축물 중 무단 증축된 위반건축물 1765건을 대상으로 양성화를 추진하기로 했다. 또 대수선 등으로 건축법을 위반한 사례에 대해서도 상담을 통해 이 제도를 적극 적용한다는 방침이다.

위반건축물 양성화가 가능해진 것은 최근 서울시 도시계획 조례 일부 개정안이 통과됐기 때문이다. 서울시의회는 지난 4월25일 꽁꽁 얼어붙은 건설경기를 살리고 열악한 주거환경을 개선하기 위해 제2종 및 제3종 일반주거지역 내 소규모 건축물에 대한 용적률을 각각 200%에서 250%, 250%에서 300%로 늘리는 내용의 조례 일부 개정안을 가결했다. 조례는 5월19일부터 시행됐다.

2028년 5월18일까지 3년간 한시적으로 적용되는 이 조례는 소규모 재건축(부지 1만㎡ 미만), 재개발(부지 5천㎡ 미만), 자율주택정비사업(36가구 미만) 등이 대상이다. 시장에서는 이런 규제 완화로 앞으로 다세대·다가구주택, 연립빌라, 꼬마빌딩 등 침체된 건설경기에 어느 정도 숨통이 트일 것으로 기대하고 있다.

이번 용적률 상향 조치는 기존의 무단 증축된 건물이 합법화 영역에 포함되는 부수적 효과도 낳는다. 양성화 대상이 되는 건축물의 경우 기존 건축주는 위반사항에 대한 이행강제금 부과 대상에서 제외될 수 있고, 세입자도 대출 제한 등 불이익에서 벗어날 수 있기 때문이다. 서울시 각 자치구가 양성화 추진에 본격적으로 나서는 이유다.

조성명 강남구청장은 “그간 위반건축물로 인해 금융 대출 제한, 영업 허가 제한 등 불편을 겪었던 구민들에게 이번 양성화 조치는 재산권 보호는 물론 주거 안정을 도모할 좋은 기회”라며 “아울러 건축행위 증가를 통해 침체된 소규모 건축 경기도 활성화될 것으로 기대한다”고 밝혔다.

그렇다고 모든 위반건축물이 양성화 대상이 될 수 있는 것은 아니다. 일조권 저촉이나 건폐율을 초과하는 수평증축, 주차장 설치 기준 미달 건축물 등은 양성화 대상이 아니다. 양성화 가능한 건축물은 지금은 폐기된 도로사선 규정을 위반해 증축한 건물이나 무단 증축으로 베란다와 발코니를 증축한 경우 일조권과 무관하면 늘어난 용적률 범위 안에서 대상에 포함될 수 있다. 양성화 가능한 요건을 갖췄는지 확인 과정을 거칠 필요가 있다.

마포구가 지난 10일부터 구민의 재산권 보호와 경제적 부담 경감을 위해 ‘위반건축물 양성화 상담센터’를 운영하기 시작한 배경이다. 이는 서울시 도시계획조례 개정으로 일정 요건을 충족하는 위반건축물의 양성화가 가능해졌음에도 제도에 대한 인식 부족으로 실질적 혜택을 받지 못하는 사례가 발생하지 않도록 하기 위한 것이다.

상담은 마포구건축사회 소속 건축사 등 전문가들이 맡아 해당 건축물 위반사항과 건축허가(신고) 등 전반에 대한 내용을 1대1로 상세히 설명하고 양성화 가능성 유무를 안내해준다. 마포구청 3층 건축민원상담실에 설치된 상담센터는 매주 화~목요일 오후 2~6시 운영된다.

상담을 원하는 구민은 상담 시간에 맞춰 상담센터에 방문하면 된다. 건축물대장과 현황도 등 관련 서류를 지참하면 상담의 정확성과 효율성을 높일 수 있다.

박강수 마포구청장은 “건축 인허가 절차에 대한 정보 부족과 복잡한 행정으로 어려움을 겪는 구민이 많아 이번 상담센터가 실질적인 도움을 줄 것으로 기대한다”며 “합법적인 건축물 전환을 통해 도시 미관과 질서를 바로잡고 지속 가능한 도시관리 기반을 마련함과 동시에 구민의 소중한 재산을 보호하는 데도 최선을 다하겠다”고 강조했다.

강남구도 건축민원 현장 상담을 지원하는 ‘찾아가는 건축민원 지원센터’(02-3423-5073~7)를 운영하기 시작했다. 센터는 매월 둘째, 셋째 주에 10개 동 주민센터를 순회하며 신축·증축·리모델링 등을 상담하고 위반건축물 시정 가능 여부와 필요한 행정 절차를 안내하고 있다. 상담 시간은 오전 9시30분부터 오후 3시30분까지다. 특히 강남구건축사회와 협력해 양성화 가능한 건축물은 직접 방문해 현장 컨설팅도 병행하기로 했다.

각 자치구는 이번 정책이 불법건축물을 무조건 합법화해주는 것이 아니라고 강조한다. 마포구청의 이원찬 건축계획팀장은 “모든 위반건축물을 양성화해주는 개념이 아니라 이번 서울시의 소규모 건축물 용적률 상향 조치로 인해 일정 요건을 충족하게 된 건물만 대상이 되는 것”이라며 “일조권을 침해하거나 주차 대수 요건 등을 갖추지 못한 건물은 여전히 양성화 대상에서 제외된다”고 말했다.

박상현 객원기자 shpark0120@gmail.com

서울살이 길라잡이 서울앤(www.seouland.com) 취재팀 편집