[서울&] 도시개발 새 모델로 떠오른 ‘면목행정복합타운’

주거·행정·문화·상업 기능을 한곳에 집약한 ‘공적 콤팩트 시티’(Public Compact City)형 복합개발 방식이 고밀 도시 개발의 새로운 대안으로 주목받고 있다. 대규모 주택을 지을 땅이 부족한 서울에서 토지 부족 문제를 해결할 현실적 해법이 될 수 있을지 관심이 쏠린다.

단순히 건물을 높이는 방식의 고밀 개발을 넘어 유휴 부지나 도로·철도 상부와 같은 공공 공간을 입체적으로 활용해 공공주택과 생활 편의시설을 동시에 공급하는 것이 핵심이다.

정부는 서울 및 수도권 개발 전략의 대안 중 하나로 도심 초고밀 복합개발을 통한 주택 공급과 역세권 중심의 공간 재편에 무게를 두고 있다. 대규모 택지 개발 대신 도심 내 기존 부지를 압축적으로 활용해 공급을 확대하겠다는 구상이다.

지난해 6월 조기 대선을 앞두고 선거 유세가 한창이던 4월, 당시 이재명 더불어민주당 대선 후보의 정책 싱크탱크 ‘성장과 통합’의 상임 공동대표를 맡았던 유종일 한국개발연구원(KDI) 국제정책대학원 명예교수는 한겨레와의 인터뷰에서 도심 압축 개발의 필요성을 강하게 역설했다. 유 명예교수는 “우리가 지향해야 할 것은 콤팩트 도시”라며 “서울에만 400여 개에 이르는 주민복지센터를 주상복합 형태로 개발하면 도심 내 좋은 입지에 공공주택을 상당한 규모로 공급할 수 있다”고 밝힌 바 있다.

이러한 정책 기조 속에서 지난달 24일 중랑구와 서울주택도시개발공사(SH)가 공동 시행하는 ‘면목행정복합타운’ 개발 사업이 서울시 제2차 공공주택 통합심의위원회에서 조건부 가결되며 본격 추진이 가시화됐다.

이 사업은 노후한 중랑구민회관과 청소년수련관 등 부지를 활용해 용적률을 극대화하고 주택을 확보하는 방식으로, 정부의 도심 압축 개발 전략과 맞닿아 있다. 이재명 정부가 강조해온 ‘도심 내 신속한 공공 주도 공급’이 자치구 현장에서 구체적인 형태로 구현된 대표적 사례라 할 수 있다.

면목행정복합타운은 단순한 주거 공급을 넘어 지하철 7호선 용마산역과 직결된 공간에 주거·행정·문화·청소년 시설을 수직적으로 결합한 복합개발이다. 개발이 완료되면 이동 시간을 최소화하고 생활 편의를 극대화하는 ‘대중교통 지향형 고밀 개발’(TOD)의 대표 사례로 자리매김할 것으로 기대된다.

용마폭포공원과 중랑천, 중랑장미공원, 망우역사문화공원 등 도심 속 녹지와 수변 공간, 역사·문화 콘텐츠가 어우러진 곳에 있는 사업 대상지(면목동 378-10)는 대지면적 1만4059.5㎡, 연면적 11만3254.48㎡ 규모로 지하 4층부터 지상 47층에 이르는 랜드마크 타운으로 조성된다. 올해 하반기 승인 절차를 거쳐 2027년 착공, 2030년 준공을 목표로 한다. 주거 부문에서는 총 712가구가 공급되며, 이 가운데 신혼부부 대상 장기전세주택인 ‘미리내집’ 221가구와 일반분양 204가구가 포함된다. 전용면적은 31㎡, 41㎡, 51㎡, 59㎡, 84㎡ 등으로 다양하게 구성돼 생애주기별 수요를 세밀하게 반영했다.

공공시설 구성도 눈에 띈다. 구청 복합청사와 청소년수련관, 공영주차장은 물론, 저층부에는 작은 도서관, 피트니스센터, 경로당, 게스트하우스 등 다양한 커뮤니티 시설이 들어선다. 특히 용마산역과 직접 연결되는 지하 통로와 상업시설이 조성돼 지역 상권 활성화에도 기여할 전망이다.

중랑구는 현재 철도 지하화, 강북 대개조 등 대형 정책 변화에 대응해 ‘중랑구 도시발전 기본계획’을 추진 중이다. 면목행정복합타운과 신내택지개발사업을 축으로 도시 구조 전반을 재편하고 있다. 면목행정복합타운이 노후 공공부지를 활용한 ‘도심 압축’의 사례라면 북부권 신내택지개발사업(신내 콤팩트 시티)은 북부간선도로라는 물리적 장벽을 해소하고 주거·교통·일자리를 연결한 ‘공간 통합’의 상징이라 할 수 있다.

구 관계자는 “중랑구는 단순한 베드타운을 넘어 구 내부에서 고용과 소비가 순환하는 구조를 구축하기 위해 지식산업센터 유치와 SH 본사 이전 등을 추진 중”이라며 “지티엑스(GTX·수도권광역급행철도)-B 노선 착공, 면목선 경전철 추진, 상봉·망우역세권 고밀 복합개발을 연계해 수도권 동부와 서울을 잇는 교통 허브의 기능을 강화하고 있다”고 설명했다. 이어 “재개발·재건축과 공공도심복합사업 등 27개 이상의 주택 개발 사업을 동시에 추진하며 도심 내 양질의 공공·민간 주택 공급에 집중하고 있다”고 덧붙였다.

또한 “기존 공공 유휴부지를 고밀도로 개발하면 토지 매입 비용을 크게 절감하면서 도심 내 주택 공급을 확대할 수 있다”며 “용마산역과 직접 연결되는 초역세권 입지에 고품질 주거 공간을 제공함으로써 청년과 신혼부부 등 주거 취약계층의 주거 만족도를 높일 수 있다”고 강조했다.

“공공 유휴부지 재활용으로 도시 개발 해법 보여줘”

개발과정 이해관계자들 조율
공공기관과 주민 상생 도모

그동안 면목행정복합타운 사업 추진 과정은 순탄치 않았다. 노후 구민회관 재건축 필요성은 2000년대 후반부터 제기됐지만, 사업비 부담과 시유지 활용 문제로 장기간 지연됐다. 이후 류경기 구청장 체제에서 역세권 핵심 개발 사업으로 재정비되며 속도가 붙었다. 용적률 상향을 통해 최고 47층 규모의 콤팩트 시티로 계획을 확대하면서 사업성을 확보했다.

초기에는 임대주택 비중이 높다는 이유로 지역 주민의 반발도 있었다. 이에 임대주택 비중 축소 및 평형 조정, 공공과 일반분양 가구수를 적절히 조정해 청년·신혼부부의 내 집 마련 기회를 넓혔다. 원자재 가격 상승에 따른 사업비 부담은 서울시 정책 미리내집을 도입하고 공공주택 통합심의 제도를 활용해 행정 절차를 단축함으로써 일부 완화했다.

면목행정복합타운의 핵심 의미는 공공유휴부지의 재활용 가능성을 보여준 데 있다. 서울처럼 신규 택지 확보가 어려운 도시에서는 노후 공공청사를 고밀 복합 개발해 주택 공급과 생활 인프라 확충을 동시에 달성하는 방식이 현실적 대안이 될 수 있기 때문이다.

국외 사례로는 일본 도쿄의 ‘도시마 에코뮤제 타운’이 있다. 2015년 준공된 이 시설은 노후 구청사를 민관 합동 방식으로 재건축해 지하 2층~지상 9층에는 공공청사와 문화시설을, 11~49층에는 총 432가구의 공동주택을 배치한 ‘청사·주거 일체형’ 복합개발 모델이다. 도쿄메트로 유라쿠초선 히가시이케부쿠로역과 지하로 연결돼 행정·주거·상업 기능을 한 건물에 통합했다는 점에서 면목행정복합타운과 유사하다. 그러나 이 사례는 초고층 복합개발의 한계도 드러냈다. 민간 자본 유치를 통해 공사비를 충당했지만 공공 부지를 장기간 민간에 제공하면서 공공성이 약화됐다는 비판이 제기됐다.

대규모 녹화 설계는 유지관리 비용 증가로 이어졌고, 상층부 고급 주거시설과 공공시설이 한 건물에 공존하면서 사회적 위화감 문제도 발생했다. 면목행정복합타운 역시 이러한 국외 사례를 반면교사 삼아 개발주체 간 조율은 물론 일조권, 교통망 등 주민과의 갈등을 선제적으로 예방해야 하는 숙제를 안고 있다. 특히 입주 후 공공기관과 주민 간의 위화감을 해소하고 관리 비용 분담 문제를 조율할 정교한 소통 장치가 요구되는 대목이다.

이에 대해 중랑구 관계자는 “서울시, SH공사 등 관계 기관과 긴밀히 협력해 사업 추진 과정에서 발생할 수 있는 혼선을 줄이고 행정, 문화, 주거 기능이 어우러진 새로운 지역 중심지가 되도록 빈틈없이 챙기겠다”고 다짐했다.

최근 학계에서 강조되는 ‘15분 도시'나 압축도시의 성공 여부는 단순한 용적률 상향이 아니라 교통망과 포용적 주택 정책의 결합에 있다. 면목행정복합타운이 계획대로 추진된다면 서울 전역의 노후 공공부지 개발과 주택 공급 방식에 새로운 방향을 제시할 가능성이 크다. 난관을 넘어 본격 추진을 앞둔 면목행정복합타운 개발 사업의 이어지는 행보에 관심이 쏠린다.

이동구 기자 donggu@hani.co.kr

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