“원가 공개, 후분양제, 고품질 백년주택…SH 혁신 눈에 띄네”

‘3기 신도시’ 개발 참여 의지 밝히면서

SH가 공공기업 문화 바꾼 강점 강조

분양원가 공개

고덕강일 등 8곳 공개…집값 안정 기여

후분양제

90% 시점 공급…부실시공 등 불안 해소

고품질 백년주택

초기 자금 부족 무주택자 ‘주거 사다리’

직접 시공제

일정 비 이상 직접 시공…주택 품질 높여

김헌동 서울주택도시공사(SH) 사장이 지난 15일 서울시청 인근에서 취임 2주년 기자 간담회를 열고 경기도 일대에서 진행 중인 ‘3기 신도시’ 개발 참여 의지를 밝혔다. 이는 SH가 지난 9월 국토교통부에 3기 신도시 사업 참여를 요청하는 공문을 보내면서 내비친 ‘3기 신도시’ 개발 참여 의지를 다시 한번 확인한 것이다.

이와 관련해 김 사장은 간담회에서 “한국토지주택공사(LH), 경기주택도시공사(GH)와 정책·서비스·가격 등 모든 부문에서 선의의 경쟁을 하자”고 강조했다. 이는 SH가 전관예우 논쟁에 휩싸인 LH나 자산규모 등에서 열세인 GH에 비해 ‘경쟁력’을 갖고 있다는 자신감에 바탕을 둔 언급으로 읽힌다. 실제로 김 사장은 3기 신도시 개발과 관련해 SH가 LH와 GH에 비해 네 가지 장점이 있다고 주장했다. △분양원가 공개 △후분양제 △고품질 백년주택 △직접 시공제 등을 강점으로 꼽았다. SH가 지난 2년 동안 해온 활동을 통해 김 사장이 밝힌 ‘장점’들에 대해 살펴본다.

시민 알 권리 높이고, 투명·열린 경영 실천

먼저 눈에 띄는 부분이 최근 2년 동안 SH가 시행한 다양한 공개제도다. 우선 분양원가 공개를 살펴보자. SH공사는 시민의 알 권리를 높이고 투명·열린 경영을 실천하기 위해 2021년 11월 고덕강일 4단지 분양원가를 최초 공개한 이후 오금·항동, 마곡, 고덕강일, 세곡, 내곡, 위례 등 8회에 걸쳐 분양원가를 공개해왔다. 그동안 설계, 도급 등에 대한 내역서를 공개한 사례는 있었지만, 아파트 분양원가를 산정해 공개하는 것은 지난 고덕강일4단지 원가 공개가 최초다. 분양원가 공개는 오세훈 서울시장이 급등한 집값을 안정화하고 공기업의 청렴도를 높이기 위해 제시한 공약 사항이기도 하다. SH는 앞으로 준공정산이 마무리되는 단지들도 공사비 정산을 완료한 뒤 순차 공개할 계획이라고 한다. 시민 누구나 SH공사가 공급한 주택의 건축비가 어느 정도 수준인지 알 때까지 멈추지 않고 공개할 것이라고 한다.

SH가 2022년 7월 시작한 설계도면 공개도 공공기관에서 최초로 시행하는 것이다. 현재 공개된 곳은 마곡, 고덕강일 등 7개 지구, 36개 단지, 2만7008세대다. SH는 최종 준공도면(사업계획승인 시 제출도서 목록수준)과 공종별(건축, 토목, 조경, 전기, 기계, 전기·기계소방) 설계도면을 피디에프(PDF) 파일 형식으로 공사 누리집 ‘정보공개’에 게시하고 있다. SH는 앞으로 준공 건의 경우 준공 뒤 3개월 이내에 공개할 것이라고 밝혔다.

이 밖에 SH는 자산과 사업결과마저 공개하면서 기업의 투명성을 크게 높였다. SH는 우선 2022년 3월 대한민국 공기업 중 최초로 주택, 건물, 토지 등 보유자산을 전면 공개하겠다고 선언했다. “공사의 주인인 ‘천만 서울시민’의 알 권리를 충족하고 투명 경영, 열린 경영을 실천하기 위해서”다. SH는 이후 1차로 장기전세주택 2만8천여호, 2차로 아파트 10만2천여 호, 3차로 매입 임대주택 2만2천여 호, 4차로 공사 보유 주택과 건물 13만1160호 등의 자산내역을 공개했다.

SH는 또 2022년 9월 내곡지구, 2023년 3월 세곡2지구의 사업 착수 전 사업성 검토내용과 사업 종료 뒤 결과를 비교 분석한 뒤 ‘개발이익 증가 원인과 향후 개발방향 등 사업 결과’를 공개했다. 내곡지구의 경우 사업 착수 전 사업성 검토 내용과 사업 종료 후 결과를 비교 분석한 결과, 분양주택 2214호, 임대주택 2138호 공급과 민간 택지 매각 10만3306㎡(전체 면적의 12.7%)를 통해 1조3036억원의 개발이익을 거둔 것으로 나타났다.

또 세곡2지구는 분양주택 1833호, 임대주택 1962호 공급과 민간 택지 매각 10만9079㎡(전체 면적의 14%)를 통해 2조5771억원의 개발이익을 거뒀다.

후분양, 실물 아파트 확인 뒤 청약 가능케 해

김 사장이 간담회에서 밝힌 후분양제는 ‘SH가 잘한 일’로 꼽는 대표적인 제도 중 하나다. 후분양제는 2006년 9월 오세훈 서울시장이 ‘80% 완공 시점 후분양 시행’이라는 주택정책을 발표하면서 시작됐다. SH는 이에 따라 설립 이래 2020년까지 총 8만7416세대를 후분양으로 공급했다.

SH는 앞으로 이 후분양제를 더 확대해나갈 계획이다. 2021년 4월 오세훈 서울시장의 공약 사항에 따라 후분양제도를 기존 건축공정률 60~80% 시점 공급에서 90% 시점 공급으로 강화함으로써 서울시민의 주거선택권을 보장해나가겠다는 것이다.

건축공정률 90% 시점에 입주자를 모집하는 SH공사의 후분양 제도는 소비자에게 많은 이점을 줄 수 있다. 선분양은 공급자가 제공하는 조감도나 본보기집만을 참고해 청약하는 반면, 후분양은 청약자가 직접 현장을 살펴볼 수 있고 실물 아파트를 확인한 뒤 청약하기 때문에 합리적 선택이 가능하다. 또 광주 아이파크 붕괴, 검단신도시 주차장 붕괴 등의 사고를 예방하며, 만일의 하나 사고가 발생하더라도 분양받은 수분양자가 없기에 추가 피해자가 발생하지 않는다.

더욱이 후분양은 부실시공 발생 때 부작용과 미분양 위험 등을 오롯이 공급자가 책임지기 때문에 공급자의 자발적 안전과 품질 관리를 유도할 수 있으며, 소비자는 부실시공 위험과 그에 따른 불안을 해소할 수 있다.

후분양제와 함께 살펴볼 필요가 있는 것이 ‘사전예약제’다. 사전예약제는 LH가 시행하는 기존 사전청약제와는 달리 후분양 시점(공정 90% 완료 시점)에 본청약 진행을 한다. 이에 따라 분양받는 이의 대출 기간과 중도금 축소에 따른 이자 부담을 줄일 수 있다. 또한 부실시공 방지와 청약자와 주택 공급자 간 정보 비대칭 해소, 입주 시기 주택가격변동에 따른 청약자의 피해 방지 등 다양한 장점이 있다.

토지임대부 분양주택, 1차 평균 40 대 1 경쟁률

김 사장 취임 뒤 본격적으로 추진된 ‘건물만 분양 백년주택’(토지임대부 분양주택)도 앞으로 주거환경에 큰 변화를 가져올 수 있는 제도다.

건물만 분양 백년주택은 공공이 토지를 소유하고 건축물 등에 대한 소유권은 수분양자가 취득하는 분양주택 유형이다. 40년간 거주 이후 재계약을 통해 최장 80년(40년+40년)까지 안정적으로 거주할 수 있다. 특히 고품질의 주택을 부담 가능한 가격으로 공급해 주택 구입 초기자금이 부족한 무주택 시민들의 자가 소유를 보장하는 ‘주거 사다리’ 구실을 할 수 있다.

SH는 현 정부에서 새롭게 도입한 공공분양주택 유형인 ‘나눔형’ 주택 중 토지임대부 분양주택(건물만 분양 백년주택)을 고덕강일3단지에 적용했다. 2022년 12월30일 1차 사전예약 공고, 2023년 2월27일~3월6일 예약 접수, 3월23일 당첨자 발표 등을 진행했는데, 1차 사전예약 결과 59㎡ 500세대 모집에 약 2만 명이 접수해 평균 40 대 1의 경쟁률을 기록하는 등 성황리에 마무리됐다. 이어 6월26~29일 고덕강일3단지 2차 사전예약을 진행했으며, 49㎡ 590세대 모집에 약 1만 명이 지원해 평균 18 대 1의 경쟁률을 기록했다.

또한 10월 진행한 두 번째 건물만 분양 백년주택인 마곡 10-2단지 사전예약은 59㎡ 260세대 공급에 1만8천여 명이 지원해 평균 69 대 1의 경쟁률을 기록했다.

건물만 분양 백년주택과 함께 살펴볼 필요가 있는 것이 ‘고품질 주택’이다. 왜냐하면 건물만 분양 백년주택이 실은 고품질로 지어지기 때문이다.

SH는 ‘서울형 건축비’ 표준모델 수립을 통해 기존 획일적 공동주택 디자인을 탈피하고 고품질 백년주택 건설을 추진하고 있는데, 이를 통해 공공주택 이미지 개선에 기여할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

특히 SH의 첫 건물만 분양 백년주택인 고덕강일3단지는 기존 공공분양주택을 뛰어넘는 고품질 주택으로 건설할 예정이다. 과거 공공분양주택보다 주택 성능 등급과 인텔리전트 설비 등을 향상하고 에너지절약 친환경 주택으로 건설할 계획이며 복리시설 등 또한 충분히 배치할 방침이다.

하도급에서 발생하는 품질 저하 문제 개선

SH는 또 고품질 주택을 짓기 위해 ‘직접시공제’를 시행하고 있다. 직접시공제는 다단계 하도급에서 발생하는 품질 저하, 안전사고 발생 문제점을 개선하기 위해 원도급자가 공사의 일정 부분 이상을 직접 시공하도록 의무화하는 제도다. ‘직접시공’은건설업자가 하도급을 주지 않고 자기 인력, 자재(구매 포함), 장비(임대 포함) 등을 투입해 직접 시공하는 것을 뜻하는데, SH는 건설현장의 시공품질 향상과 안전사고 예방을 위해서는 원도급사가 책임지고 직접 시공할 필요성이 있기에 확대 적용하고 있다고 한다.

직접시공제와 함께 ‘적정임금제’도 건물의 품질을 높이는 데 기여하는 제도다. 적정임금제는 건설현장 근로자에게 시중노임단가(대한건설협회에서 발표) 이상을 의무 지급하도록 하는 제도다. 건설현장에서 ‘서울시 건설일용근로자 표준근로계약서’를 의무적으로 작성·사용하는데, 표준근로계약서의 금액은 직종별 시중노임단가 이상이어야 한다. 이렇게 정해진 임금은 조달청 ‘하도급지킴이’를 통해 근로자 개별 계좌로 입금된다. 이런 시스템은 서울시 건설정보관리시스템(One-Pmis)과 연동돼 이중으로 확인된다. SH는 이와 관련해 “현장근로자들이 적정한 대우를 받도록 하면 우수한 인력이 유입돼 건설공사의 안전과 품질 향상에도 기여할 것으로 기대하고 있다”고 밝혔다.

김헌동 사장이 “LH, GH와 선의의 경쟁을 하자”고 던진 제안은 조만간 ‘1차 결론’이 날 것으로 보인다. 지난 9월 SH로부터 공문을 받은 국토교통부가 지난달 말 “SH가 경기도 등 다른 지자체에서 사업하는 것이 지방자치법·지방공기업법에 위반되지 않는지” 유권해석을 의뢰했기 때문이다. 그 유권해석 결과가 이르면 이달 말 나올 것으로 보인다. 만일 행정안전부에서 SH의 사업 참여가 가능하다고 유권해석을 내리면 법 개정 없이도 국토부 장관 동의 아래 SH를 3기 신도시 사업시행자로 지정할 수 있게 된다. 김 사장이 “SH가 잘하고 있다”는 자신감을 안고 던진 제안이 어떤 결론을 낼지 주목된다.

김보근 선임기자 tree21@hani.co.kr

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