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서울 남산에서 내려다본 강남 등 도심 아파트. 한겨레 자료사진
재화와 자산, 시장의 법칙 다르다
떨어지면 안 사는 ‘자산시장 역설’
투자자의 매도 기준은 ‘수익률’
매도 물량 움직이는 정책 영향력 강남 3구와 용산구 아파트 가격이 4주 연속 하락하고 있다. 강남 지역의 아파트 가격 하락세는 한강벨트의 다른 지역으로 확산되고 있다. 상대적으로 고가아파트가 집중된 강남지역 아파트 가격이 하락하는 직접적인 이유는 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 따른 아파트 매도 물량 증가다. 강남구 아파트 매도 물량은 1만 가구 이상으로 증가하며 3년 내 최고 수치를 기록 중이다. 다주택자들이 세금을 줄이기 위해서 아파트를 팔면서 가격 하락이 시작되고 있다. 서울 아파트 매매가격 결정에 매도 물량은 중요하다. 매도 물량이 증가하면 아파트 가격이 하락하고 매도 물량이 감소하면 가격 상승 가능성이 커진다. 서울 아파트 매도 물량의 독특한 성격을 이해할 필요가 있다. 서울 아파트는 투자로 보유한 비중이 다른 지역보다 높다. 서울 자가점유율은 44%에 불과하다. 자가점유율(Own-Occupancy Rate)은 전체 가구 가운데 자신이 소유한 주택에 실제 거주하는 비율을 말한다. 주택을 거주보다 투자 자산으로 보유할수록 자가점유율은 낮아진다. 서울은 이러한 경향이 뚜렷하다. 투자 목적으로 주택을 보유한 비중이 높기 때문이다. 이로 인해 매도 물량의 변동성이 크게 나타난다. 세금 변화에 따라 매물이 빠르게 늘어나기도 하고, 상황이 바뀌면 단기간에 다시 줄어들기도 한다.
그렇다면 아파트를 투자 목적으로 보유한 사람들은 언제 매도할까? 기준은 단순하다. 수익률이다. 수익률이 더 높아질 것이라고 판단하면 보유한다. 반대로 수익률이 낮아질 것으로 예상하면 매도한다. 세금과 집값 전망이 중요한 이유다. 세금이 올라가면 기대 수익률이 낮아지고 매물이 증가할 수 있다. 집값 상승 기대가 약해져도 집을 팔려는 사람이 많아진다. 결국 부동산 투자자는 수익률을 예상하고 행동을 결정하게 된다. 대한민국 부동산 시장에서 정책의 영향이 큰 이유다. 정책이 부동산 투자 수익률을 결정하기 때문이다. 예를 들어 보유세가 강화되면 기대 수익률이 낮아진다. 투자 목적으로 주택을 보유한 사람들은 매도를 시작한다. 매도 물량이 증가하고 주택가격은 하락한다. 개발 규제나 초과이익 환수와 같은 정책도 기대 수익을 낮추며 집값 안정 효과를 만든다. 현재 서울을 중심으로 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 매도 물량이 늘고 있다. 그러나 5월9일 이후 양도세 중과가 다시 적용되면 상황은 달라질 수 있다. 다주택자들이 매물을 거둬들일 가능성이 크다. 공급은 줄어들고 집값은 다시 상승 압력을 받는다. 반대로 기대 수익을 낮추는 새로운 부동산 정책이 발표되거나 시행되면 매도 물량 증가가 이어질 가능성이 크다. 보유세를 포함한 부동산 정책이 중요한 이유이다. 한국 부동산 시장은 이미 투자 시장으로 바뀌었다. 사람들은 거주보다 수익을 기대하며 아파트를 사고판다. 그래서 시장 변화를 이해하려면 투자 시장의 작동 방식을 먼저 이해해야 한다. 일상에서 접하는 재화시장은 단순하다. 가격이 오르면 수요는 줄어든다. 가격이 내리면 수요는 늘어난다. 익숙한 흐름이다. 그러나 자산시장은 다르다. 가격이 오르면 수요가 더 늘어나기도 한다. 수요 증가로 가격이 오르면 상승이 또 다른 수요를 부른다. 사는 사람이 많아질수록 더 사고 싶어지는 구조다. 반대도 마찬가지다. 재화시장은 가격이 내려가면 수요가 늘어난다. 명품 가방이 싸지면 사는 사람이 늘어난다. 그러나 자산시장은 다르게 움직인다. 가격 하락이 수요 감소에서 시작되면, 가격이 떨어져도 수요는 계속 줄어든다. 이 차이는 예측에서 나온다. 투자자는 현재 가격이 아니라 앞으로의 가격을 보고 움직인다. 가격이 오르는 상황에서 더 오를 것이라고 기대하면 수요는 줄지 않는다. 오히려 더 늘어난다. 반대로 가격이 떨어지는 상황에서 더 하락할 것이라고 판단하면 수요는 회복되지 않는다. 계속 줄어든다. 주식시장이 대표적이다. 오르는 주식은 더 오르고, 내리는 주식은 더 떨어진다. 현재 가격이 아니라 기대와 예측이 수요를 결정하기 때문이다. 투자 대상 자산은 지금 가격보다 앞으로의 방향이 더 중요하다. 향후 서울 집값의 방향을 결정하는 데 정부 정책의 영향력이 더욱 커질 것으로 예상된다. 정책에 대한 사람들의 기대와 우려가 과거보다 훨씬 커지고 있는 상황이다. 이재명 대통령은 22일 “주택과 부동산 정책의 논의, 입안, 보고, 결재 과정에서 다주택자, 비거주 고가주택 소유자, 부동산 과다 보유자를 배제하도록 청와대와 내각에 지시했다”고 밝혔다. 부동산 안정화를 위한 정책에 더욱 고삐를 죄는 모습이다. 부동산 정책으로 시장의 변동성이 커질 것으로 예상된다. 따라서 지금은 섣부른 예측보다 시장 변화에 따른 차분한 대응이 필요하다는 판단이다. 좋은 정책이 서울 부동산을 사는(Buy) 것이 아니라 사는(Live) 곳으로 변화시킬 수 있을까? 걱정보다 기대를 가져본다.
떨어지면 안 사는 ‘자산시장 역설’
투자자의 매도 기준은 ‘수익률’
매도 물량 움직이는 정책 영향력 강남 3구와 용산구 아파트 가격이 4주 연속 하락하고 있다. 강남 지역의 아파트 가격 하락세는 한강벨트의 다른 지역으로 확산되고 있다. 상대적으로 고가아파트가 집중된 강남지역 아파트 가격이 하락하는 직접적인 이유는 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 따른 아파트 매도 물량 증가다. 강남구 아파트 매도 물량은 1만 가구 이상으로 증가하며 3년 내 최고 수치를 기록 중이다. 다주택자들이 세금을 줄이기 위해서 아파트를 팔면서 가격 하락이 시작되고 있다. 서울 아파트 매매가격 결정에 매도 물량은 중요하다. 매도 물량이 증가하면 아파트 가격이 하락하고 매도 물량이 감소하면 가격 상승 가능성이 커진다. 서울 아파트 매도 물량의 독특한 성격을 이해할 필요가 있다. 서울 아파트는 투자로 보유한 비중이 다른 지역보다 높다. 서울 자가점유율은 44%에 불과하다. 자가점유율(Own-Occupancy Rate)은 전체 가구 가운데 자신이 소유한 주택에 실제 거주하는 비율을 말한다. 주택을 거주보다 투자 자산으로 보유할수록 자가점유율은 낮아진다. 서울은 이러한 경향이 뚜렷하다. 투자 목적으로 주택을 보유한 비중이 높기 때문이다. 이로 인해 매도 물량의 변동성이 크게 나타난다. 세금 변화에 따라 매물이 빠르게 늘어나기도 하고, 상황이 바뀌면 단기간에 다시 줄어들기도 한다.
그렇다면 아파트를 투자 목적으로 보유한 사람들은 언제 매도할까? 기준은 단순하다. 수익률이다. 수익률이 더 높아질 것이라고 판단하면 보유한다. 반대로 수익률이 낮아질 것으로 예상하면 매도한다. 세금과 집값 전망이 중요한 이유다. 세금이 올라가면 기대 수익률이 낮아지고 매물이 증가할 수 있다. 집값 상승 기대가 약해져도 집을 팔려는 사람이 많아진다. 결국 부동산 투자자는 수익률을 예상하고 행동을 결정하게 된다. 대한민국 부동산 시장에서 정책의 영향이 큰 이유다. 정책이 부동산 투자 수익률을 결정하기 때문이다. 예를 들어 보유세가 강화되면 기대 수익률이 낮아진다. 투자 목적으로 주택을 보유한 사람들은 매도를 시작한다. 매도 물량이 증가하고 주택가격은 하락한다. 개발 규제나 초과이익 환수와 같은 정책도 기대 수익을 낮추며 집값 안정 효과를 만든다. 현재 서울을 중심으로 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 매도 물량이 늘고 있다. 그러나 5월9일 이후 양도세 중과가 다시 적용되면 상황은 달라질 수 있다. 다주택자들이 매물을 거둬들일 가능성이 크다. 공급은 줄어들고 집값은 다시 상승 압력을 받는다. 반대로 기대 수익을 낮추는 새로운 부동산 정책이 발표되거나 시행되면 매도 물량 증가가 이어질 가능성이 크다. 보유세를 포함한 부동산 정책이 중요한 이유이다. 한국 부동산 시장은 이미 투자 시장으로 바뀌었다. 사람들은 거주보다 수익을 기대하며 아파트를 사고판다. 그래서 시장 변화를 이해하려면 투자 시장의 작동 방식을 먼저 이해해야 한다. 일상에서 접하는 재화시장은 단순하다. 가격이 오르면 수요는 줄어든다. 가격이 내리면 수요는 늘어난다. 익숙한 흐름이다. 그러나 자산시장은 다르다. 가격이 오르면 수요가 더 늘어나기도 한다. 수요 증가로 가격이 오르면 상승이 또 다른 수요를 부른다. 사는 사람이 많아질수록 더 사고 싶어지는 구조다. 반대도 마찬가지다. 재화시장은 가격이 내려가면 수요가 늘어난다. 명품 가방이 싸지면 사는 사람이 늘어난다. 그러나 자산시장은 다르게 움직인다. 가격 하락이 수요 감소에서 시작되면, 가격이 떨어져도 수요는 계속 줄어든다. 이 차이는 예측에서 나온다. 투자자는 현재 가격이 아니라 앞으로의 가격을 보고 움직인다. 가격이 오르는 상황에서 더 오를 것이라고 기대하면 수요는 줄지 않는다. 오히려 더 늘어난다. 반대로 가격이 떨어지는 상황에서 더 하락할 것이라고 판단하면 수요는 회복되지 않는다. 계속 줄어든다. 주식시장이 대표적이다. 오르는 주식은 더 오르고, 내리는 주식은 더 떨어진다. 현재 가격이 아니라 기대와 예측이 수요를 결정하기 때문이다. 투자 대상 자산은 지금 가격보다 앞으로의 방향이 더 중요하다. 향후 서울 집값의 방향을 결정하는 데 정부 정책의 영향력이 더욱 커질 것으로 예상된다. 정책에 대한 사람들의 기대와 우려가 과거보다 훨씬 커지고 있는 상황이다. 이재명 대통령은 22일 “주택과 부동산 정책의 논의, 입안, 보고, 결재 과정에서 다주택자, 비거주 고가주택 소유자, 부동산 과다 보유자를 배제하도록 청와대와 내각에 지시했다”고 밝혔다. 부동산 안정화를 위한 정책에 더욱 고삐를 죄는 모습이다. 부동산 정책으로 시장의 변동성이 커질 것으로 예상된다. 따라서 지금은 섣부른 예측보다 시장 변화에 따른 차분한 대응이 필요하다는 판단이다. 좋은 정책이 서울 부동산을 사는(Buy) 것이 아니라 사는(Live) 곳으로 변화시킬 수 있을까? 걱정보다 기대를 가져본다.
이광수 ‘진보를 위한 주식투자’ 저자·투자분석가
이광수 ‘진보를 위한 주식투자’
저자·투자분석가
korea.analyst@gmail.com
서울살이 길라잡이 서울앤(www.seouland.com) 취재팀 편집
